25/09/2003 Af HENRIK PEDERSEN, SKATTEKONSULENT BDO SKAT
Ligningsrådet har i en ny bindende forhåndsbesked bekræftet, at en person, der bor i en ejerlejlighed, vil være skattefri af salget af hans andel af loftsrummet i ejerlejlighedsforeningens ejendom.
Forespørgeren er en person, der i de sidste 3 år har boet i en ejendom, som indeholder 8 ejerlejligheder, der anvendes til beboelse, og 3 ejerlejligheder, der anvendes til erhvervsmæssig virksomhed.
Ejerlejlighedsforeningen administrerer fællesanliggender for ejerforeningens lejligheder, og ejerne af ejerlejlighederne er pligtmæssigt medlemmer af foreningen.
Ejerlejlighedsforeningen har nu fået et købstilbud vedrørende loftet over ejendommen. Det er købers hensigt med erhvervelsen at indrette 2 lejligheder på loftet og derefter videresælge lejlighederne. Loftsarealet er endnu ikke opdelt (udstykket).
Som anført er der i alt 11 lejligheder i ejendommen, men den samlede købesum skal alene fordeles ligeligt til de 10 ejere af de 11 lejligheder. Loftet indeholder et antal pulterrum, hvor hver ejer af beboelseslejlighederne som minimum har adgang til 2 rum. Denne brugsret er tinglyst. Hvis den enkelte ejer ønsker at benytte flere rum, kan vedkommende blot rydde op i de ubenyttede rum. Ejerne af erhvervslejlighederne har derimod ikke en brugsret til loftet.
Der er ikke i vedtægterne for ejerlejlighedsforeningen fastsat bestemmelser om ejendomsretten til fællesarealer i ejendommen. Alle ejere i ejendommen ejer en andel af fællesarealet inklusive loftet svarende til den enkelte lejligheds fordelingstal. Erhvervslejlighederne ejer således også en andel af loftet svarende til den enkelte lejligheds fordelingstal, uanset at disse lejligheder ikke har en brugsret til loftet.
Ligningsrådet vurderede, at ejerforeningen må anses for et selvstændigt skattesubjekt,
og da loftet endnu ikke er udstykket, må et salg af loftsarealet anses for en delafståelse af de enkelte lejligheder.
I konsekvens heraf skal salgssummen henføres til de enkelte medlemmer af ejerforeningen som rette indkomstmodtagere. Da forespørgeren ejer en beboelseslejlighed, vil dennes andel af loftet være at anse som en del af hans beboelsesejerlejlighed.
Parcelhusreglen
Forespørgeren har beboet beboelsesejerlejligheden som ejer, hvorfor ejerlejligheden vil kunne sælges skattefrit efter den såkaldte parcelhusregel.
Da salget af loftsarealet anses som for en delafståelse, vil denne delafståelse derfor også være omfattet af parcelhusreglen. Ligningsrådets fandt desuden, at forespørgerens skattefri fortjeneste efter parcelhusreglen skal opgøres på baggrund af den beregnede andel af salgssummen efter ejendommens fordelingstal. Men samtidig forudsat, at loftet overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller at aftalen om salg af loftet er betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke er sket.
Det lidt særegne i sagen var, at salgssummen skulle fordeles ligeligt mellem alene 10 af de 11 ejere af lejlighederne. Ligningsrådet fandt derfor, at såfremt forespørgeren modtog et beløb, der var større end den andel af salgssummen, der kan opgøres på baggrund af forespørgerens fordelingstal, ville det overskydende beløb være at anse for et gode, som forespørgeren erhverver fra andre ejere af ejerlejligheder i ejendommen, og værdien heraf vil være skattepligtigt.
Ligningsrådets afgørelse har stor betydning for de ejerlejlighedsindehavere, som overvejer at frasælge og udstykke loftsrum til nye lejligheder. Som anført er det nemlig muligt at sælge loftsrummet skattefrit, såfremt man selv bebor ejerlejligheden. Specielt i de større byer med boligmangel kan afgørelsen være medvirkende til at få gang i nye bolig-projekter.
Ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder er det først og fremmest en betingelse for skattefritagelsen, at huset mv. har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
For at opnå skattefrihed ved salg af loftsarealer er det derfor vigtigt at sikre sig, at loftsarealet overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller at aftalen gøres betinget af udstykning, men at udstykning blot endnu ikke har fundet sted.
Gennemføres udstykning imidlertid inden salget, er der derimod tale om salg af en selvstændig ejendom, som ejeren ikke har beboet i ejerperioden, og et salg heraf vil derfor ikke være omfattet af skattefritagelsen i parcelhusreglen.