Energimærkning af ejendommen

De nye regler om energimærkning – som er trådt i kraft pr. 1. januar 2006 – har størst betydning for ejerlejligheder og fritidshuse.

Af Bente Naver, statsaut. ejendomsmægler/valuar MDE

Med virkning fra 1. januar 2006 gælder der en ny lov om energimærkning, Lov nr. 585 af 24.6.2005 om fremme af energibesparelser i bygninger. Loven blev vedtaget i sommer og er med bekendtgørelse nr. 1209 af 13. december 2005 sat i kraft fra årsskiftet. Detaljerne om loven er udmøntet i en bekendtgørelse, som i skrivende stund er offentliggjort på Energimærkningssekretariatets hjemmeside som værende endelig, men som endnu ikke har fået et nummer og derfor endnu ikke kan findes i Retsinformation. Reglerne implementeres i tre tempi: Loven og bekendtgørelsen træder i kraft 1.januar 2006, men med en overgangsordning, hvorefter energikonsulenterne og ELO-konsulenterne er autoriserede efter de gamle regler og laver mærkerne på de gamle formularer indtil 1. april 2006. Herudover gælder reglerne om energimærkning af lejeboliger mv. først fra 1. januar 2007. Årsagen til at konsulenterne skal bruge de gamle autorisationer og de gamle mærker frem til 1. april 2006 er, at man er i færd med at lave et fælles sekretariat for energimærkningsordningen og huseftersynsordningen. De to styrelser er imidlertid endnu ikke blevet enige om, hvem der skal stå for dette fælles sekretariat. Dertil kommer, at energikonsulenterne heller ikke har været igennem en varslet videreuddannelse i forbindelse med de nye regler. Det nye sekretariat får navnet Fællessekretariatet for Energi- og Mærkningsordninger – i bekendtgørelsen også benævnt som FEM-sekretariatet.


Nye byggerier
I forbindelse med,at bygningsreglementerne fra 1.januar 2006 indeholder kraftigt skærpede krav til energibesparelser, skal bygninger, som får byggetilladelse efter de nye tillæg til bygningsreglementer, energimærkes fra 1. april 2006. Inden der indgives ansøgning om byggetilladelse, skal ejeren indberette det nye byggeri til FEM-sekretariatet med oplysning om bygningens beregnede energibehov, oplysning om eventuel lavenergiklasse og oplysning om ejeren. Når indberetningen har fundet sted, får man en kvittering fra sekretariatet, og indberetningen med tilhørende kvittering skal følge byggeansøgningen og er en forudsætning for behandling af denne. Dette fremgår af det nye tillæg til bygningsreglementerne, som træder i kraft 1. januar, og som gælder for ansøgninger, der indgives efter denne dato. Der skal dog ikke laves en indberetning i forbindelse med opførelse af tilbygninger, byg- ninger, som ikke opvarmes til mindst 15 grader, og sommerhuse. Denne undtagelse har ikke betydning for, at sommerhuse mv. skal energimærkes i forbindelse med salg, jf. nedenfor. Når byggeriet er færdigt og skal tages i brug, skal der inden ibrugtagning respektive udstedelse af ibrugtagningstilladelse indleveres et energimærke til kommunens tekniske forvaltning. Ved salg eller udlejning af boliger i nybyggerier, skal køberen/lejeren have udleveret energimærke, samtidig med at dette indleveres til byggemyndighederne.


Ombygninger
De ovennævnte regler om indberetning om energiramme mv. gælder også ved ombygninger og andre væsentlige forandringer af en ejendom. Man definerer en ombygning eller væsentlig forandring i bekendtgørelsen som byggearbejder, der enten berører mere end 25 pct. af klimaskærmen, eller hvor udgifterne udgør mere end 25 pct. af forskelsværdien ifølge den offentlige vurdering. Dette nye krav om energimærkning ved ombygninger hænger sammen med en række skærpede krav i de to bygningsreglementer, hvorefter der i forbindelse med større arbejder på ejendomme (store som små) skal ske forbedring af isoleringen og reduktion af varmetabet. Disse regler fremgår af tillæg 9 til Småhusreglementet og tillæg 12 til BR95. Det følger af de nye tillæg til bygningsreglementerne, at der f.eks. ved tagudskiftning og vinduesudkiftning af eksisterende bygninger er krav til varmetabet. Habilitet for energikonsulenten De nye energimærker, der skal udstedes i forbindelse med nybyggeri og større om- og tilbygninger må ikke udstedes af en energikonsulent, der samtidig har deltaget i projekteringen eller opførelsen af det, der skal energimærkes. Det samme gælder det firma, hvor den pågældende er ansat.


Opdeling i bygningskategorier
Ifølge bekendtgørelsen opdeler man ejendomme i:

1. Enfamiliehuse
som omfatter parcelhuse, række-, kæde- og dobbelthuse med lodret adskillelse mellem enhederne, stuehuse og sommerhuse.

2. Flerfamiliehuse
som omfatter etageejendomme, inklusive tofamiliehuse med vandret skel, kollegier, plejehjem, bygninger til ferieformål mv.

3. Handel, service og offentlige bygninger
som omfatter bygninger til disse formål samt institutioner mv. De offentlige bygninger skal energimærkes hvert femte år.


Løbende registreringer
De ejendomme, der er omfattet af kategorierne flerfamiliehuse (herunder tofamiliehuse med vandret skel) og Handel, service og offentlige bygninger, skal foretage månedlige registreringer af ejendommens forbrug af energi og vand, herunder varmt vand, de energi- og vandforbrugende installationers driftsforhold, herunder temperatur, røgtemperatur mv. Disse registreringer skal indsendes til energikonsulenten i forbindelse med en forestående energimærkning. Der skal ikke ske registrering i det omfang,at ejere og brugere får leveret ved individuel forsyning.


Energimærkning ved ejerskifte
Ved salg skal der for alle ejendomskategorier udleveres et energimærke, som højest er fem år gammelt. Hvis der, efter at energimærket er udarbejdet, er sket tilbygninger, ombygninger eller væsentlige forandringer, der i væsentligt omfang ændrer ejendommens energiforbrug, skal der udarbejdes et nyt energimærke. Hvis en ejendom ifølge skriftlig aftale mellem parterne – typisk i købsaftalen – sælges til nedrivning, er der ikke krav om energimærkning i forbindelse med ejerskiftet. Der gælder særlige regler for ejerlejligheder og andelsboliger, jf. nedenfor.


Sommerhuse
Som det fremgår ovenfor, indgår også sommerhuse i kategorien enfamiliehuse. Der skal derfor også ved salg af sommerhuse samt ved udlejning for en periode på mere end to måneder til samme lejer ske energimærkning af sommerhuse. Dette gælder dog ikke sommerhuse på mindre end 50 kvm og kolonihavehuse, idet disse er fritaget for kravet om energimærkning, mens kravet om energimærke ved udlejning først gælder fra 1. januar 2007.


Ejerlejligheder
Det fremgår af lovens § 6 stk. 4, at en ejer af en ejerlejlighed til enhver tid kan kræve, at ejendommens ejerforening snarest muligt uden beregning stiller en gyldig energimærkning for ejerlejligheden, som indgår i ejendommens energimærkning, til rådighed, således at ejeren vil kunne opfylde sin forpligtelse om at fremlægge energimærkning inden et eventuelt salg af lejligheden. Hvis ejerforeningen ikke efter påkrav udleverer energimærkningen til ejeren af en ejerlejlighed i ejendommen, kan den pågældende ejer lade energimærkningen udføre for ejerforeningens regning eller som sælger af ejerlejligheden forlange udgifterne dækket af ejerforeningen. Som hidtil skal energimærket udleveres køber, inden købsaftalen indgås. For ejerlejligheder skal der alene leveres et energimærke for hovedejendommen. I de første udkast til bekendtgørelsen var der tale om, at der tillige skulle være energimærker for repræsentative grupper af lejligheder. Men denne del er droppet, således at der for en ejerlejlighed kun skal leveres en energimærkning for hele ejerforeningen. Ved salg efter 1. januar 2006 er det altså kun et krav, at der fremlægges et energimærke for hovedejendommen,og hvis der eksisterer et gyldigt ELO-mærke, som er under tre år gammelt, opfylder dette kravene i overgangsordningen. Hvis der derimod ikke eksisterer et gyldigt energimærke, skal ejerforeningen med det samme lade ejendommen energimærke og stille energimærket til rådighed for sælger – dette vil primært være aktuelt for de små ejendomme. Hvis man udlejer en ejerlejlighed, kan man på samme måde kræve, at ejerforeningen leverer et energimærke.


Andelsboliger
Efter lovens § 8 stk. 4 kan en andelshaver i lighed med ejerlejlighedsejeren kræve, at foreningen stiller energimærket til rådighed uden beregning. Kravet om energimærkning af andelsboliger gælder dog først fra 1. januar 2007.


Løbende energimærkning – store ejendomme
Store ejendomme defineres fra 1. januar 2006 som ejendomme på mere end 1.000 kvm, hvor grænsen hidtil har gået ved 1.500 kvm. Ejendomme på mere end 1.000 kvm skal fremover energimærkes hvert femte år. Allerede udstedte energimærker efter den gamle ordning forlænges i gyldighed til tre år efter udstedelsen. Der er altså tale om en væsentlig besparelse for ejerne af de store ejendomme, idet der hidtil for de fleste har skullet ske ELO-mærkning hvert år. Er der tale om en ejerforening, påhviler pligten bestyrelsen,og i andre tilfælde er det ejeren,der står for ansvaret. De ansvarlige skal udover at sørge for den femårlige energimærkning foretage de løbende registreringer, som er omtalt ovenfor.


Energimærkning ved udlejning
Når en lejlighed, et hus eller lokaler beliggende i ejendomme, der er omfattet af kravet til energimærkning, udlejes eller brugsretten på anden måde overdrages for mere end to måneder, skal lejeren have udleveret et energimærke. Dette krav træder i kraft 1. januar 2007.


Energikonsulenterne
Bekendtgørelsen indeholder en lang række nye krav til konsulenterne, deres uddannelse, registrering, kontrol mv. Men da denne del af lovgivningen ikke har den store praktiske betydning for ejendomsmægleren, henvises interesserede til selv at læse herom i bekendtgørelsen. I forbindelse med overgangsordningerne er det bestemt, at energimærker, der skal udføres indtil 1. januar 2006, skal ske i overensstemmelse med de vejledninger, der fremgår af de hidtidige vejledninger.


Priser
Priserne på de nye energimærker, som skal udstedes efter 1. april 2006, foreligger endnu ikke. Indtil videre foreligger der kun et udkast til bekendtgørelse om prisstrukturen.